换房过程中，有一个重要的环节就是房价评估。3月7日本报记者跟随注册房地产估价师亲身体验了一把房屋估价的过程。评估师到现场看过房子之后，经过对房屋本身和所处地段各种细化指标的综合评估，再分拟稿、核稿、签发三级审核将房屋价格估出。

了解资料

在去某处房源前，评估师需要将房屋的产权证复印件仔细检查一遍。通常，房屋的地址、面积、取得产权证的时间等因素，是评估师看得最仔细的地方。房屋地段对房屋价格有很大影响，其次就是房屋面积、户型等因素。还有，房屋产权超没超过5年，是不是房主的第二套房，这些都会影响到房屋交易时的税费，进而会影响到房屋的价格。

现场观测

评估师需要观察通往房屋的路况和楼房外部情况。进入房屋内部后，观察房屋结构和装修情况之后，通常要在每一个房间都分别拍一张照片，还要对楼房外部进行拍照。拍照是为了回去以后继续为房屋价格评估使用，是房地产评估必须的手段之一。

填表打分

评估师的手里有一张标准的勘察表。表中的事项包括房屋自然情况，其中包括坐落位置、楼层、建筑年代、面积、朝向、户型、结构等因素，需要一一填上。另外装修情况、配套设施、物业管理、区域因素等均有详细的要素列表，供评估师填写或选择。在评估过程中，评估师将有关房屋的各项因素按照一套打分系统进行计分，最后综合分数并比照最新的市场成交价格给出初步评估价。

复核评估

去现场勘察的评估师作为拟稿人，将有关这一房屋的详细情况、评估过程和初步评估结果写入报告。再经过资历更高的评估师核稿，经过有关负责人的审核最终签发报告。

现场观测：产权取得年限是否超5年很重要

3月7日，一处房主已经搬家并打算进行置换的住房需要进行估价。大连海滨房屋置换有限公司于是向第三方专业房地产估价机构--大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司提出评估请求。当天下午，同信评估事务所的一位注册房地产估价师作为第三方，前往这处住房的现场，进行实地评估。

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